Plan et règlements d’urbanisme (projets)

Le terrain formé par les lots numéros 5 914 981 et 5 5 914 982 du cadastre du Québec se situe dans le cœur villageois de la Municipalité. Il est adjacent aux chemins du Parc et Alfred-Desrochers ainsi qu’à l’avenue des Jardins. Le terrain possède une superficie supérieure à 2,5 hectares.

Le projet se résume comme suit :

• Projet intégré à vocation mixte (commerciale et résidentielle);
• Trois (3) bâtiments comprenant des commerces et des services de proximité :
  • le plus au nord est identifié pour recevoir un usage de type épicerie ou marché d’alimentation;
  • un second bâtiment est identifié pour recevoir une pharmacie et services liés à la santé;
  • le troisième prévoit quelques locaux commerciaux;
• Trois (3) bâtiments résidentiels de quinze (15) unités de logement chacun, de trois étages et reposant sur une aire de stationnement souterrain (64 cases intérieures);
• Diversité de typologies de logements dans les bâtiments résidentiels (3½, 4½ et 5½);
• Les unités résidentielles sont prévues à des fins locatives de longues durées (aucun condo ni location de courte durée);
• Taux de verdissement de 25 % sur le site en plus d’une contribution pour fins de parcs, de terrains de jeux, d’espaces naturels et d’espaces verts de 25 % de la superficie du terrain à céder à la Municipalité;
• Fils électriques souterrains sur la quasi-totalité du site.

Par l’adoption de son plus récent plan d’urbanisme et de développement révisé, la Municipalité a réitéré en 2020 sa volonté de faire du cœur villageois son principal pôle commercial et de services. Le terrain visé se situe à l’intérieur d’une affectation urbaine où le raccordement aux réseaux d’aqueduc et d’égout est exigé et à l’intérieur de laquelle les usages commerciaux et résidentiels constituent la fonction dominante à privilégier dans ce secteur. Plusieurs objectifs dans ce document accompagnent cette volonté exprimée pour la planification du cœur villageois, notamment :

• Miser sur une offre commerciale stratégique du pôle de Cherry River et favoriser la mise en valeur et le développement des terrains vacants ou à redévelopper;
• Identifier la localisation optimale des services, des équipements et des institutions publics afin de répondre adéquatement aux besoins de la population;
• Encourager de nouveaux modèles d’habitation ou de regroupements pour mieux répondre aux besoins sociodémographiques.

Le terrain visé par le projet est situé dans la zone C2 au plan de zonage. À l’intérieur de cette zone, le Règlement de zonage et lotissement numéro 951 (actuellement en vigueur) autorise plusieurs usages commerciaux, notamment :

• Les commerces d’alimentation (ex. : épicerie);
• Les commerces de biens de consommation de catégorie 1 (ex. : boutique d’articles de sport);
• Les pharmacies;
• Les établissements liés à la restauration;
• Les services professionnels (ex. : médecins et dentistes).

La hauteur des bâtiments commerciaux est limitée à 12 mètres dans la zone et le nombre d’étages ne peut excéder 2 (en plus du sous-sol si celui-ci est majoritairement remblayé).

Dans la zone C2, aucun usage résidentiel n’est autorisé actuellement.

Le processus d’approbation d’une partie de la demande présentée à la Municipalité a franchi une première étape le 7 novembre 2022 lorsque le conseil municipal a adopté le premier projet de résolution sur les PPCMOI. L’approbation est cependant conditionnelle au respect de certaines exigences supplémentaires imposées dans la décision (premier projet de résolution), entres autres, à l’égard des usages et de l’aménagement du site.

Le Règlement numéro 957 sur les projets particuliers de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI) vise à permettre, à certaines conditions, qu’un projet soit réalisé malgré le fait qu’il déroge à l’un ou l’autre des règlements d’urbanisme de la Municipalité. C’est un instrument de choix pour les projets de grande envergure ou encore présentant des complexités inhérentes à leurs caractéristiques particulières. Cette technique permet d’encadrer le développement urbain cas par cas. Elle relève du « zonage par projet », car à la suite de l’approbation de la demande, le nouveau zonage est rattaché au projet lui-même et non à toute la zone, comme le veut la pratique actuelle.

Le Règlement numéro 957 sur les PPCMOI prévoit la procédure à suivre pour le traitement des demandes et fait également état des critères pris en compte dans l’analyse des projets. Les critères sont les suivants :

1. Le respect des objectifs du plan d’urbanisme en vigueur;
2. La compatibilité des usages et des occupations prévues dans le projet avec le milieu d’insertion ou d’intervention;
3. Les mesures de mitigation d’impacts appropriées en tenant compte des occupations actuelles sur les propriétés avoisinantes;
4. La qualité d’intégration au niveau de l’implantation, de la volumétrie, de l’architecture, de la densité et de l’aménagement des lieux;
5. La mise en valeur des espaces extérieurs et des milieux naturels d’intérêt;
6. La contribution du projet à enrichir le patrimoine architectural, naturel et paysager de la Municipalité;
7. La qualité de l’organisation fonctionnelle en regard notamment avec les aires de stationnement, les accès et la sécurité des déplacements tant véhiculaires que piétonniers;
8. La création d’environnements favorables aux saines habitudes de vie et à la mobilité active. Le projet intègre et mise sur un réseau de déplacements actifs fonctionnel et sécuritaire;
9. L’intégration des principes du développement durable dans le projet;
10. La priorisation et l’importance dans le projet des constructions et des aménagements selon les principales vocations désirées par la Municipalité dans le secteur et sur le site;
11. L’apport positif du projet pour la collectivité. Le projet doit répondre à certains besoins particuliers identifiés par la Municipalité, soit en matière :
    1. De diversification de l’offre résidentielle sur le territoire (ex. : typologie, offre locative de longue durée, accessibilité financière, services adaptés à une population vieillissante ou à mobilité réduite);
    2. D’offre commerciale et de services de proximité à l’intérieur ou à proximité du cœur villageois;
    3. De lieu d’intérêt, de convergence et de rencontre dans le cœur villageois;
    4. D’offre commerciale complémentaire aux activités du parc national du Mont-Orford près des entrées du parc.
12. Dans le village de la Municipalité, la compatibilité du projet avec l’identité architecturale et visuelle du cœur villageois;
13. Un concept d’affichage de qualité et son harmonisation avec le projet ainsi que le milieu;
14. La faisabilité du projet doit être démontrée, selon l’échéancier de réalisation prévu.

La procédure d’approbation est encadrée par la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme. Plusieurs autres étapes sont à venir ces prochaines semaines et prochains mois. Parmi celles-ci, une consultation publique est prévue le 28 novembre 2022. Toute personne intéressée pourra présenter ses commentaires à la Municipalité à l’égard de la demande et du projet.

Par la suite, le conseil municipal sera invité à adopter deux (2) résolutions supplémentaires, avec ou sans changement. De plus, certaines dispositions de la demande sont susceptibles d’approbation référendaire (ex. : relatives à l’usage), ce qui permettra le moment venu aux personnes intéressées et habiles à voter de la zone concernée et des zones contiguës de soumettre à la Municipalité une demande de participation à un référendum. Plus de détails suivront au moment de l’affichage d’un avis public (affichage prévu au mois de décembre 2022).

En vertu de la réglementation d’urbanisme d’Orford, le projet sera également assujetti aux exigences du Règlement numéro 955 sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA), ce qui requerra le moment venu une analyse approfondie du volet architectural et visuel des bâtiments (matériaux, couleurs, etc.) et des aménagements extérieurs (plantation d’arbres, éclairage, matériaux de revêtement au sol des cases de stationnement, etc.). De plus, le Règlement numéro 956 sur les ententes relatives à des travaux municipaux exigera également une analyse additionnelle ces prochains mois, notamment au niveau de la gestion des eaux pluviales sur le site, des réseaux municipaux et l’intégration du transport actif dans le concept.

Pour consulter le résumé des principales étapes prévues de la procédure d’approbation, cliquez ici.